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驗屋文章
房屋保養漫談(一)接地故障斷路器 (Ground Fault Circuit Interrupter，縮寫GFCI )
撰文 : 高朗驗屋 徐志華
你曾發現過在浴室或廚房的插座(receptacle)長的不一樣嗎 ? 當你在使用吹風機時常跳電( trip out),這個跟一般插座外觀很像，只是多了二個小按鈕，一是寫著TEST（試一試），一是寫著RESET（重新接通）, 這也是1980年代以來，才開始流行在家中裝上幾個GFCI插座 (接地漏電斷路器，又名接地故障斷路器Ground Fault Circuit Interrupter，縮寫GFCI），這是甚麼玩意呢？GFCI一般反應在0.025秒內跳脫,浴室、車庫、游泳池等潮濕環境,容易導致觸電的潛在危險的都需要使用漏電斷路器，它的工作原理是裏面有一個感應裝置來監控在電線裏的電流量，當GFCI偵測到有超載的電流通過整個迴路導致電流迴路不平衡(imbalance)，就會自動斷電使人不會觸使人不會觸,將吹風機拔掉後﹐要按一下GFCI上的Reset鍵﹐就又可以正常使用吹風機了. 現在的建築規章(Building Code)規定﹐任何接近水源的電插座都必須是GFCI,所以你家的浴室、廚房、洗衣間、車庫及室外插座等等都需使用GFCI。總之，GFCI可以有效地保護大家不被電擊到（electrocutions），也能防止因為電線短路引發的火災（這一方面類似以前的“保險絲”的功能）一定弄清楚家中GFI在何處，至少每個月試它一次，所以有時家中某一插座沒有電了﹐應先查一下所有的GFCI﹐不要急著叫電工。
房屋保養漫談(二)房屋紅旗警訊(Red flags)
撰文 : 高朗驗屋 徐志華
房子是很多人花一生積蓄買的，所以買房前要確認房子安全性,除了找專業屋檢師外 消費者可以自己做一些檢查 千萬不要急著交屋，錯失談判籌碼。
今天就來介紹紅旗警訊(Red flags), 顧名思義紅旗警訓代表房屋有可以看的到缺陷並可能構成安全危險 ( Safety hazards ),當你每天生活在有安全疑慮的房屋時就有可能發生身體上的嚴重傷害，因為安全危險所造成的身體傷害要特別小心，所構成安全危險就是紅旗警訊，必需要揭露出來，一些例子比如因為地板高低差容易造成滑倒或绊倒(trip hazards)，曝露的電源線，車庫存放易燃物如汽油等等 所以紅旗警訊檢查大致可分為三部份。
1 房子的外觀和周圍地表，包含附屬建物如車庫，屋主外工具間，泳池等等
2 房屋的內部
3 周遭環境
我們先從房子的水泥地的紅旗警訊談起，大部份的房子都有水泥地基(Slab foundation), 水泥地的裂痕並不代表地基有問題,要看裂痕多寡,寬度大小,還有發生位置來判斷是否屬於地基問題,舉例來說如果裂痕只發生在車庫外的車道( driveway)就不算是地基問題。水泥地在凝固或熱脹冷縮過成會產生髮絲裂縫(hairline cracks),如果裂痕過大且造成地表高度落差(vertical displacement)就有可能構成安全危險使人絆倒,到底裂痕多大會造成危險，一般的判斷是如果寬度超過3/16英吋且分裂部有高低差就有可能是紅旗警訊要小心了,會造成水泥地裂痕的原因可能是排水不良或當初在蓋房子時地下土壤沒有回填好等等。總而言之房子有紅旗警訊要特別小心，如果已經有紅旗警訓要去修復，如無法修復致少要做到防止其在擴大，下次有機會我們來談談房子地基的紅旗警訊。
房屋保養漫談(三)洗碗機 Air Gap
高朗驗屋 徐志華
我在這裡分享之前在Plano做屋檢時的經驗，希望有助大家一些房屋基本知識。我發現這間房子洗碗機沒有 AIR GAP 裝置，一般洗碗機廢水排放到廚房水槽㡳下P Trap上方處，此裝置是保護廚房汙水不會逆流到洗碗機，所以如果廚房水槽沒有AIR GAP裝置就要小心了。因是30年的老房子所以屋主做一些Upgrade來幫助賣相。
我遇到的這位屋主將整個countertop換成Granite，整個水槽靠在上方，可想而之如果沒有預先預留孔洞，是很難裝AIR GAP，買方問我如何解決問題，我回答如果真的無法裝Air Gap,可以將洗碗機排水管繞成一個迴路且盡量固定在cabinet裡面上方處，愈高愈好，但這還是有風險，因為如果整個水槽太滿或P Trap堵塞，汙水還是會逆流，這個方法是治標不治本，所以我最後加上標準答案，找一個合格的plumber來解決了。
房屋保養漫談(四)冷氣壓縮機的固定板 (Level Pad)
撰文 : 高朗驗屋 徐志華
最近在Plano做屋檢，發現有屋主做了戶外甲板並將冷氣壓縮機移到木頭甲板上，這無疑已經是Deficiency了，Code規定冷氣壓縮機要放在距離地面3英吋的水泥板上，之所以這樣規定是因為壓縮機在壓縮冷媒過程會產生振動，所以要固定在水泥板上。屋主這樣改裝放在甲板上，當壓縮機開啟運轉後，除了振動做用會在甲板產生位移外，壓縮機振動和甲板摩擦產生的噪音更是驚人，如果大家仔細觀察甲板地面，會發現甲板表面的漆已經刮傷，甲板很容意被水氣㓎蝕而加速損害，所以屋主做任何變更最好找個有執照或經驗技工。
房屋保養漫談(五)地基高度問題
撰文: 高朗驗屋 徐志華
談到地基問題，我們先來看下面這張相片，這是一間我檢驗過的房子，這間房子已經超過30年了，我們從外面看不到地基，可是房子的確有地基，只是地基太低被土壤及磚塊覆蓋住了，這樣的地基已經是Deficiency了。
Code是這樣規定的，外牆是磚牆的地基至少距地面須4英吋，如果是磚牆以外的材質比如説是木板或合成板等材質則地基距地面至少6英吋。
以這個標準，前面提到那間房子的地基顯然已經不符合Code的規定了。地基如果太低有三個風險
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下雨天如果排水不良，積水容易從排水孔(Weep Holes)流入房子室內。
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如果是使用木板或合成板等當外牆，因為外牆㡳部靠近地面容易受到地面溼氣侵蝕而受損。
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白蟻(Subterranean Termite)或一些昆蟲比較容易經由排水孔進入屋內。
所以買房時不只要注意地基是否沉陷(Settlement)，也要注意看地基的高度是否符合規定。
房屋保養漫談(六)房屋排水
撰文: 高朗驗屋 徐志華
這是一間位於Richardson的一層樓獨立屋，屋齡只有15年，當我檢查這間房子的排水時，我發現房屋一側中間地方地勢較低且無坡度，下雨或者平時灑水時地面上積水不容易排出，且地面長期潮濕，很明顯這是一間排水不良的房子。
我們來看Code是怎麼來規定地基旁地面的排水，如下圖所示，靠近地基周圍的地面坡度需每10呎至少要往外下降6英吋。如果有排水管，排水管至少要延伸至距離地基5呎外(Code有例外在此不詳述)。Code這麼規定的目的最主要是將積水導引到距離地基較遠的距離，避免過量積水滲入到地基下面導致地基沉陷(settlement)或地下室滲水。
如果排水不良會對地基造成什麼影響? 我們來看下圖，如果排水不良，地基附近的積水會滲入地基下方，㡳下的黏土層因為因為吸收過度的水份而體積膨脹，造成地基上升，進而導致地基單邊沉陷(settlement)，如果房子有地下室，積水很容易從牆壁滲入屋內。
我們在回到前面那間房子如下圖所示，因為地基受到排水不良的引響已經單邊沉陷，筆者觀察到長期下來房子的前後楣板(Frieze board)已經分離，所以要特別注意房子的排水，不可輕忽。
房屋保養漫談(七)鬼影牆 (Ghosting)
撰文: 高朗驗屋 徐志華
有個朋友告訴我她家牆壁和天花板有黑色塊狀且呈條狀的黑影，通常出現在冬天，她很賣力的擦，但在怎麼清潔都無法清除這些黑色陰影，問筆者這是不是霉菌，我聽了她的敘述後心裏已經有譜，到她家一看，果然不出我所料，這就是所謂的鬼影牆，不是筆者故弄玄虛，裝神弄鬼，美國人也稱這種現象是Ghosting(鬼影)，當然不是真的有鬼，學述名稱是熱橋接(Thermal Bridging)。
了解這種現象的成因有助於我們來改善，在寒冷的冬天時，我們享受在家裏的溫暖，當我們呼吸，洗個熱水澡，廚房煮飯，甚至打開壁爐，這些動作已經在為鬼影做準備了。
冬天時隔熱層(Insulation)發揮了作用，阻擋了外面的冷空氣，讓溫暖的空氣留在室內，但要了解，隔熱層只能安裝於木樁中間的空間(Stud bays)，無法覆蓋到木樁本身，平均一間房子包含牆壁和天花板約有30%的地方沒有被隔熱層覆蓋到。當室內溫暖潮濕的空氣接觸到相對低溫的牆面和天花板時，黑色陰影順着木樁的位置和方向顯現出來，這就是所謂的鬼影現象，是一種物理現象。有時建商偷工減料放的隔熱層厚度不均或某些區域沒有安裝隔熱層會加劇黑影現象。
使用熱顯像儀顯示木樑和黑影的位置，木樑中間位置是隔熱層
知道黑影的成因後就知道如何來預防或消除
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降低屋內熱量的產生，比如不要開壁爐。
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降低屋內的相對濕度，比如打開所有浴室的抽風機將屋內的濕氣排到室外，讓室內外空氣能對流。
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牆面塗上防黑影漆(stain-killing paint)，等黑影漆乾後在塗上喜歡的漆顏色。
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如果黑影是在天花板，可以在閣樓天花板產生黑影的地方額外覆蓋隔熱層，最好能完全覆蓋托樑(Joist)。
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如果是買新房，筆者建議新屋做完工前的階段房屋檢驗，確保建商使用的隔熱層符合Code的規定。
當了解成因後才能對症下藥，在寒冷的冬天看到牆面上的鬼影千萬不要在害怕了。
房屋保養漫談(八)紅外線熱顯像儀漏水檢測
撰文: 高朗驗屋 徐志華
屋內漏水，不僅造成家中的裝潢潮溼損壞，更會影響到電源線路。而防水抓漏的第一步驟，很簡單就是找出漏水點，但並不是每次漏水都是由水管破裂形成，像是浴室牆壁漏水，許多人都會以為是浴室水管破裂導致漏水，但有時可能是樓上漏水，影響到樓下的浴室。甚至有時候家裏水管長期漏水，屋主可能渾然不知，此類型漏水如果是呈現水滴型且發生在牆壁或是地毯上，通常肉眼是很難觀察得到，除非使用濕度計(Moisture meter)才能準確判斷漏水的範圍，問題是房屋檢查不會去刻意使用濕度計量測，除非懷疑該處已經漏水才會用濕度計去做驗證。
紅外線熱像儀(Infrared thermal imaging)能將這些人眼無法看到的輻射能量轉換為電訊號，並以各種不同的顏色來顯示出不同溫度的分佈，使整個溫度分布狀態以可視圖像顯示出來。透過影像，可以迅速便捷的檢測整個溫度分佈面，並辨識高低溫度點，進行溫度的定性與定量分析，如有溫度異常則預示著可能有漏水的跡象產生，使檢測工作精準、簡單快捷。使用紅外線熱像儀先掃描房屋可能漏水的地方，例如浴室下方的天花板，廚房附近的水管路，靠近浴室附近的牆壁和地毯，通常漏水處會呈現比周圍溫度低的狀況，熱像儀顯現溫度分布，所以漏水處影像就會呈現深藍色，此時在搭配使用濕度計就可以準確判斷出漏水的強度和範圍。
使用熱顯像儀顯示可疑的漏水位置
筆者有次在做房屋檢驗時使用紅外線熱像儀掃描，發現靠近牆壁和地毯的位置有溫度分佈異常，因為此處並無任何會引響溫度異常的外在因素，依經驗判斷此處有可能是漏水現像造成，使用濕度計驗證發現牆壁處的濕度高達85%,下面地毯處的濕度達58%，此處牆壁後面是淋浴間，因此判斷漏水處應該由牆壁後方的水管往下滲到地毯，後來屋主給水電工看熱像儀圖像，並告知可能的漏水位置，漏水很快就被修覆了。
使用濕度計判斷濕度強度和範圍
使用熱顯像儀並不能保證一定找到漏水源頭，必需搭配濕度計的使用，並了解水管線路的配置，先仔細檢視漏水處設備有無異狀或損壞，找出漏水點的位置，確認漏水點後，再來進行測試、推斷是否是因為其它樓層或成分所影響。如此謹慎的找出漏水源頭，就是為了要做好防水抓漏工程，所以儀器的使用加上有經驗的房屋檢驗師才能為您的房屋把關。